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索引号 422100/2015-124020 公开责任部门
公开日期 2015-07-09 服务对象
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信息有效性 长期公开 公开形式 主动公开
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关于印发《湖南省直单位个人住房公积金贷款管理办法(修订稿)》的通知

各住房公积金缴存单位:
    为进一步加强住房公积金管理,更好的发挥住房公积金的政策效应,经中心研究并报湖南省住房公积金监管办批准,对《湖南省直单位个人住房公积金贷款管理办法》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行。
 
                       湖南省直单位住房公积金管理中心
                                  2015年5月26日
 
湖南省直单位个人住房公积金
贷款管理办法(修订稿)
第一章 总  则
    第一条  为更好地发挥住房公积金作用,维护借贷双方合法权益,根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关规定,结合工作实际,制定本管理办法。
第二条  本管理办法所指贷款是由湖南省直单位住房公积金管理中心(以下简称“省直中心”)运用归集的住房公积金委托指定的商业银行(以下简称“受托银行”),向符合个人住房公积金贷款条件的职工发放的政策性住房贷款。
第三条  贷款包括一手房个人住房公积金贷款、二手房个人住房公积金贷款、个人银行住房按揭贷款转个人住房公积金贷款和建造、翻建、大修自住房个人住房公积金贷款。
第二章  贷款对象和条件
第四条  贷款对象。在省直中心正常缴存住房公积金的在职职工;在省内其他地市住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的在职职工。
第五条  借款人申请个人住房公积金贷款的,除具备本管理办法第四条规定的条件外,还须具备:
(一)有效身份证明和户籍证明,且有完全民事行为能力;
(二)具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力,借款人月偿还贷款本息额与借款人及其配偶月工资收入之比不得超过50%,借款人及其配偶缴存的住房公积金和其他债务一并纳入月偿还贷款本息测算;
(三)提供借款人或其配偶名义购买、建造、翻建、大修自住房的有效证明资料;
(四)购买、建造、翻建、大修自住房首付款不低于省直中心规定的比例;
(五)购买、建造、翻建、大修自住房限于长沙地区范围内且购、建、大修行为发生在贷款申请前2年内;
(六)借款人在省直中心或省内其他地市住房公积金管理中心正常缴存住房公积金6个月(含)以上,且住房公积金至少应缴存至申请贷款前2个月;借款人申请个人住房公积金贷款时住房公积金账户为正常状态,已建立住房公积金账户6个月(含)以上,单位欠缴住房公积金的,必须一次性全额汇缴所有欠缴职工的住房公积金至申请贷款前2个月,才能申请个人住房公积金贷款;转入省直中心的职工,办理住房公积金转移手续并正常缴存1个月(含)以上,原住房公积金管理中心出具正常缴存6个月(含)以上住房公积金的证明,可申请个人住房公积金贷款;
    (七)在长沙地区缴存住房公积金的职工在本地购房,均向缴存中心申请个人住房公积金贷款;在省内其他地市住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工,购买长沙地区范围内且属省直中心认证楼盘的普通自住房,可向省直中心申请办理异地住房公积金贷款;本省其他地市住房公积金管理中心缴存住房公积金的职工在长沙购房已办理银行按揭贷款的,不能就该笔贷款申请办理银行按揭贷款转住房公积金贷款业务,异地住房公积金贷款暂不受理二手房住房公积金贷款业务,中心异地贷款办理按照《湖南省直单位个人住房公积金异地贷款管理办法》执行;
(八)申请个人住房公积金贷款应采取省直中心认可的担保方式;
(九)户口所在地、住房公积金缴存地、购房地县级以上房产管理部门开具的借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同)房产持有套数证明,房产持有套数证明有效期为6个月,从开具之日起至个人住房公积金贷款审批完成为止;
(十)符合个人征信管理的相关规定。
第六条  借款人申请个人住房公积金贷款的,根据申请贷款种类,除具备本管理办法第四条、第五条规定的条件外,还须具备:
(一)一手房个人住房公积金贷款
所购房属省直中心签约楼盘或已办理栋产权证的现房。
(二)二手房个人住房公积金贷款
1.所购二手房须是房龄不超过15年(从房屋建成时间算起)的成套住宅,且《房屋所有权证》产权明晰,符合房地产交易管理部门规定的市场流通条件;
2.申请贷款前所购二手房未办理房屋所有权变更手续。
(三)个人银行住房按揭贷款转个人住房公积金贷款
用于抵押的房产产权明晰、足值,无其他债务关系、无在建工程抵押、无债权分割等情况,且为房龄不超过15年(从房屋建成时间算起)的成套住宅;原按揭银行对转按无异议。
(四)建造、翻建、大修自住房个人住房公积金贷款
1.城市内建造、翻建自住房的,须取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、房屋所有权证(翻建提供);
2.城市规划区内的村镇自建、翻建自住房的,应提供乡(镇)有关管理部门提供的农村村民宅基地使用批复或集体土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证(翻建提供);
3.大修自住房的,须取得房屋所有权证、土地使用证和房屋所在地县级以上房产部门出具的危房鉴定书。
第七条 有下列情形之一的,不予贷款
(一)借款人或配偶已办理住房公积金贷款尚未结清的。
(二)利用本人住房公积金为他人提供贷款担保,担保责任尚未解除的。
(三)借款人家庭已有两套(含)以上住房的,或已有一套住房和两套住房产权注销记录的,或已有三套(含)以上住房产权注销记录的。
(四)购买别墅、商业用房、商住两用住房、投机投资性住房的。
(五)借款人或配偶的个人征信信息存在下列情形之一的:
1.当前有贷款逾期未还或由担保人代还;
2.存在信用不良被起诉的记录;
3.为他人贷款担保且尚未结清的;
4.贷记卡当前存在逾期的。
(六)产权有异议的房产。
(七)法律、法规不能设定抵押的房产。
第三章   贷款期限、利率和额度
第八条  贷款期限。贷款最长年限为30年,且不超过借款人国家法定退休年龄(即男性60岁,女性55岁,高级职称女技术人员和县处级以上女干部60岁),在省直中心缴存住房公积金的,可在国家法定退休年龄的基础上延长5年(即男性65岁,女性60岁,高级职称女技术人员和县处级及以上女干部65岁)。其中二手房个人住房公积金贷款最长年限为20年(抵押房产房龄和贷款年限合计不超过30年,且抵押房产房龄不超过15年);个人银行住房按揭贷款转个人住房公积金贷款最长年限为30年(抵押房产房龄和贷款年限合计不超过30年,且抵押房产房龄不超过15年);建造、翻建、大修自住房个人住房公积金贷款最长年限为10年。
第九条  贷款利率。贷款利率按中国人民银行规定的利率执行。个人住房公积金贷款期限在1年(含)以内的,实行合同利率,遇法定利率调整不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整时,于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定;符合执行上浮利率条件的按上浮利率执行。
第十条  贷款额度。贷款额度按借款人的申请并结合实际偿还贷款能力、住房情况等因素确定,但同时应符合下列条件:
(一)最高贷款额度为60万元。
(二)按所购自住房和申请住房公积金贷款类型,具体为:
1.首次购买普通自住房(一手房)的,个人住房公积金贷款的额度最高不超过所购住房总房价的80%;
2.二手房个人住房公积金贷款的额度最高不超过房屋成交价与所购房屋评勘价值两者之低值的80%;
3.个人银行住房按揭贷款转个人住房公积金贷款的额度最高不超过房屋成交价的80%、所抵押房产评勘价值的80%和原银行贷款剩余本金三者之低值;
4.建造、翻建、大修自住房个人住房公积金贷款的额度最高不超过工程结算费用与所建造、翻建、大修住房评勘价值两者之低值的70%;
5.购买精装修住房的,首套房贷款最高不超过总房价的70%,二套房贷款最高不超过总房价的60%。
(三)按职工家庭曾有住房情况、现有住房情况、已办理房贷情况、住房公积金缴存情况、收入债务水平和征信等情况,实行差别化贷款政策,具体为:
1.缴存职工家庭使用住房公积金贷款首次购买普通自住房,贷款首付比例不得低于20%;
2.缴存职工家庭首套房已转让注销,无其他房产,现申请住房公积金贷款购买普通自住房的,执行首套购房贷款政策,贷款金额不超过房价款的80%;
3.缴存职工家庭现有一套住房或现无房但有两次住房注销记录,未使用个人住房贷款(含个人住房商业贷款和个人住房公积金贷款)或相应贷款已结清的,为改善居住条件再次申请个人住房公积金贷款购买普通自住房,贷款金额不超过房价的70%,贷款利率按基准利率上浮10%;
4.缴存职工家庭现有一套住房,已使用个人住房商业贷款,但相应贷款尚未结清的,为改善居住条件再次申请个人住房公积金贷款购买普通自住房的,贷款金额不超过房价的60%,贷款利率按基准利率上浮10%;
5.个人二手房公积金贷款,贷款成数分情况确定:首套房贷款成数最高不超过房屋成交价与所购房屋评勘价值之低值的80%;现有一套住房或现无房但有两次住房注销记录的,未使用个人住房贷款(含个人住房商业贷款和个人住房公积金贷款)或相应贷款已结清的,再次购买二手房申请贷款的,贷款成数最高不超过房屋成交价与所购房屋评勘价值之低值的70%;已使用个人住房商业贷款且相应贷款尚未结清的,贷款成数最高不超过房屋成交价与所购房屋评勘价值之低值的60%;
6.银行个人住房贷款转公积金贷款,其中家庭名下仅有一套需银转按房产的,贷款额度最高不超过房屋成交价的80%、所抵押房屋评勘价值的80%、原银行贷款剩余本金三者之低值;家庭名下现有两套房产或有两次住房注销记录且名下有一套需银转按房产的,其中现有的一套房产未使用住房贷款或相应贷款已结清,另一套申请银转按住房的贷款额度最高不超过房屋成交价70%、所抵押房屋评勘价值70%与原银行贷款剩余本金三者之低值;若其中一套房产使用个人住房商业贷款且相应贷款尚未结清,另一套申请银转按住房的贷款额度最高不超过房屋成交价60%、所抵押房屋评勘价值60%与原银行贷款剩余本金三者之低值;
7.借款申请人及配偶个人信用信息存在不良记录的,按其信用情形确定相应贷款额度;
8.借款人可申请最高贷款额度=(住房公积金月缴存额×12×未来可缴存年限+住房公积金个人账户余额)×2;可贷额度低于20万元的,其住房公积金最高贷款额度按20万元核定。职工首次购买自住房申请贷款的,在此测算额度的基础上可增加20%。最高为购房总价的80%,且单笔贷款金额不超过60万元。
9.借款人月偿还贷款本息额与借款人及其配偶月工资收入之比不得超过50%。借款人及其配偶缴存的住房公积金和其他债务一并纳入月偿还贷款本息测算。其计算公式为:
借款人月偿还贷款本息最高额=借款人及其配偶月工资收入合计×50%-借款人及其配偶其他债务合计+借款人及其配偶住房公积金月缴存额合计
借款人月工资收入以住房公积金缴存基数为准;配偶月工资收入确定顺序依次为:一是住房公积金缴存基数,二是按社保缴费证明提供的缴费基数确定,三是配偶既没有缴存住房公积金,也没有交社保但有工作单位的,由单位提供工作证明,按长沙市统计局公布的当年最低工资水平确定。
单身缴存职工(含未婚或离异未再婚)购买首套普通自住房申请住房公积金贷款,其住房公积金缴存月工资基数测算月还款额高于家庭收入50%时,可按长沙市统计局公布的上年度城镇在岗职工月平均工资推算其月还款额。
(四)职工与他人(非配偶)共同购买一套住房,住房公积金贷款最高额度不超过房屋总价×职工共同购房合同约定所占比例(无约定的按50%核算)×省直中心核定的贷款成数。
(五)符合省直中心贷款审查委员会具体确定的贷款额度。
第四章  贷款程序
第十一条  借款人向省直中心提出贷款申请,领取、填写相关表格,并提供以下资料:
(一)本人、配偶的身份证、户口簿、婚姻状况证明(婚姻状况证明有效期为6个月,从开具之日起至个人住房公积金贷款审批完成为止)及未成年子女的户口和房产证明;
(二)购房合同、首期付款发票(收据);
(三)在省直中心指定受托银行新开的活期还贷存折(卡);
(四)借款人具有稳定职业、收入和偿还贷款能力的证明;
(五)抵(质)押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵(质)押的证明;
(六)符合异地缴存住房公积金贷款条件的职工,须出具《职工住房公积金缴存及贷款情况证明》;
(七)长沙市房产管理部门开具的借款人家庭房产持有套数证明。异地缴存住房公积金客户申请办理住房公积金贷款,还需住房公积金缴存地房产管理部门(县级及以上)开具的借款人家庭房产持有套数证明;
(八)省直中心认为有必要提供的其他资料。
第十二条  根据所申请贷款类型,申请人除提供本管理办法第十一条规定的资料外,还须提供:
(一)二手房个人住房公积金贷款
1.售房人和房屋产权共有人的身份证、户口簿及婚姻状况证明;
2.房屋产权共有人同意出售房产的书面文件;
3.所售房的《房屋所有权证》。
(二)个人银行住房按揭贷款转个人住房公积金贷款
1.原银行的《借款合同》、《抵押合同》;
2.原银行贷款剩余本金清单(加盖银行公章);
3.原银行还款记录证明(加盖银行公章);
4.准备抵押的本人或其直系亲属的《房屋所有权证》。
(三)建造、翻建、大修自住房个人住房公积金贷款
1.建造、翻建、大修自住房证明 
(1)在城市内建造、翻建自住房的,提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、房屋所有权证(翻建提供);
(2)在城市规划区内的村镇自建、翻建自住房的,提供乡(镇)有关管理部门提供的农村村民宅基地使用批复或集体土地使用证、建设工程规划许可证、房屋所有权证(翻建提供);
(3)大修自住房的,提供房屋所有权证、土地使用证和房屋所在地县级以上房产部门出具的危房鉴定书。

 

    2.建造、翻建、大修自住房费用证明

提供工程预算及费用支付凭证。

 

3、施工证明 

与施工单位签订的建造、翻建、大修自住房的工程合同、施工单位的企业法人营业执照或资质证书。
第十三条  贷款人审批,同意借款人的借款申请后,省直中心、专业担保机构、借款人、受托银行签署借款合同。
第十四条 抵押手续办妥,借款合同生效后,省直中心按借款合同、借款借据发放贷款。
第五章  贷款担保
第十五条  省直中心个人住房公积金贷款的担保方式采取住房抵押加专业机构保证或质押的方式。
第十六条  住房抵押加专业机构保证。住房抵押加专业机构保证贷款是指省直中心委托受托银行以借款人提供的住房作为抵押和专业担保机构承诺在借款人不能依约偿还贷款时按约定承担连带责任而发放的贷款。省直中心为抵押权人,专业担保机构为保证人。
(一)抵押人、抵押权人和保证人应当签订书面合同;
(二)借款人以所购、建造、翻建、大修自住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押,并到房地产行政管理部门办理抵押登记。担保责任范围包括住房公积金贷款本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用;
(三)保证人发生变更时,必须按照规定办理变更担保手续,未经省直中心认可,原保证合同不得撤销;
(四)借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受贷款人的监督检查,抵押期间,未经贷款人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠以及擅自处分;
(五)抵押担保的期限自抵押物登记完成之日起至借款人全部清偿贷款本息之日止。借款人贷款本息清偿后,省直中心应通知借款人到原登记部门办理抵押注销登记手续,解除抵押权。保证担保期限为自专业担保机构向省直中心出具担保确认函之日起至借款人全部清偿贷款本息之日止。
第十七条  质押。质押贷款是指省直中心以借款人或第三人提供的,中心认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而发放的贷款。
(一)可用财政部发行的凭证式国债、银行定期存单等有价证券质押;
(二)以有价证券质押的,必须核实其真实性,并办理支付登记手续;质押期间,出质人对用作质押的权利凭证不得以任何理由挂失;
(三)省直中心与出质人签订质押合同的同时,出质人应将确认的有价证券交付省直中心,质押担保的期限自有价证券交付之日起至借款人全部清偿贷款本息之日止;
(四)省直中心负有妥善保管质押有价证券的责任,因保管不善造成有价证券灭失或毁损的,省直中心应承担民事责任;
(五)借款人用于贷款质押的国债或定期存单先于贷款到期时,省直中心可与质押人协商,按期兑现,并将兑现的价款用于提前偿还其所担保的贷款本息;也可将质物转存或提供新的抵押担保物。
第六章  贷款偿还
第十八条 贷款本息采取等额本息还款法或等额本金还款法。计算公式如下:
等额本息法每期还款额=贷款本金×期利率×(1+期利率)贷款期数/ [ (1+期利率)贷款期数-1]
等额本金法每期还款额=(贷款本金÷还款总期数)+(贷款本金—已归还本金累计额)×期利率
第十九条  贷款期限在1年(含)以内的,在借款期限内,经省直中心同意,借款人可以提前结清全部贷款,并按原合同利率和实际贷款期限计算利息,但不得提前部分还本。
第二十条  贷款期限在1年以上的,借款人可在省直中心规定的时间内办理提前归还贷款本息,按原贷款期限的利率和实际贷款期限计算利息,并按剩余贷款本金和剩余贷款期限重新计算月应还款额。
(一)使用现金部分提前还本的,还款额为万元以上;
(二)使用缴存的住房公积金部分提前还本的,可以申请办理住房公积金年对冲业务。在偿还贷款的过程中,使用借款人(对冲还贷人)及配偶(共同对冲还贷人)缴存的住房公积金(金额应在叁万元(含)以上)用于部分提前还贷;
(三)可提取个人住房公积金用于全部提前结清贷款。
第二十一条  职工办理了个人住房公积金贷款的,在规定时间内,可申请办理住房公积金月对冲业务,即在偿还贷款的过程中,可使用借款人(对冲还贷人)及配偶(共同对冲还贷人)缴存的住房公积金来冲抵部分或全部月还款额。
第七章  借款合同变更和终止
第二十二条  借款合同当事人的任何一方,要求解除合同或变更合同的内容及附件,需以书面形式通知相关各方,并就有关内容达成协议。各方未达成协议前,原合同及其附件继续有效。
保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第二十三条  借款人在合同履行期间死亡、宣告死亡或丧失民事行为能力,除其遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行借款人签定的借款合同代借款人履行债务,否则省直中心在该债权未获清偿前,有权将该抵(质)押物变现以清偿借款人的债务。
第二十四条  借款人按借款合同规定清偿全部贷款本息后,借款合同终止,省直中心将抵(质)押的权利凭证等资料返还给借款人。
第八章  贷款管理
第二十五条  借款人在约定的还款日终了没有按照合同约定的还款计划还款,以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息的,应还款额将计算逾期利息,计算公式为:
逾期利息=当月应还款额×逾期利率×逾期天数
公式中逾期天数从约定还款日次日算起,逾期利率按人民银行有关规定执行。借款人归还贷款后,停止计算罚息。
借款人的逾期信息将上传人民银行征信系统。
第二十六条  贷款期内借款人连续3个月或累计6个月不能按期归还贷款本息的;贷款到期,借款人未按期归还贷款本息,并自贷款人发出催还通知书之日起30天内,借款人仍未能清偿贷款本息和相关费用的,贷款人有权解除借款合同,提前收回已发放的贷款本息,并有权依法处分抵(质)押物或要求保证人承担连带保证责任。
第二十七条  借款人有下列情形之一的,贷款人有权停止支付贷款或提前收回全部贷款:
(一)抵押物毁损不足以清偿贷款本息,而借款人未按要求提供新抵押物的;
(二)不按照借款合同规定用途使用贷款的;
(三)借款人提出贷款申请后,非正常停缴住房公积金的;
(四)借款人违反《借款合同》条款规定,经省直中心或组合贷款合作银行指出借款人仍不予改正的;
(五)借款人拒绝或阻扰贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;
(六)其他由于借款人原因,影响借款偿还或损害贷款人利益的。
第二十八条  借款人未按照约定的日期、数额归还贷款,造成贷款人损失的,应当赔偿损失。
第九章  罚  则
第二十九条  以欺骗手段提供虚假资料获取住房公积金贷款的,省直中心有权责令当事人返还所贷款项,限制其住房公积金账户5年,并将情况通报职工所在单位,不良信用记录上传中国人民银行征信系统;构成犯罪的,移交公安司法机关依法追究刑事责任。
第十章  附  则
第三十条  本管理办法由省直中心负责解释。

 

第三十一条  本管理办法自颁布之日起施行。

【录入人:罗彬】
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